Wie viel darf ich bauen? Die Ausnützungsziffer
Die Ausnützungsziffer ist das Verhältnis zwischen zulässiger Geschossfläche und Parzellenfläche. Sie begrenzt konkret die Grösse Ihres Baus.
Ein Beispiel
Ziffer 0,5 auf 600 m² → 300 m² Geschossfläche (z. B. zwei Ebenen à 150 m²).
Was das für Ihr Vorhaben bedeutet
Bau — die Ziffer legt das baubare Volumen fest; mit Gebäudehöhen und Grenzabständen ergibt sich die Bauhülle.
Kauf — bei gleicher Fläche können zwei Parzellen je nach Ziffer sehr unterschiedlich viel wert sein.
Achtung: die Kantone verwenden verschiedene Kennziffern (AZ, BGF, Dichte, Überbauungsziffer); teils gibt es Boni. Der genaue Wert steht im Zonenreglement.
Wie berechnet man die Ausnützungsziffer?
Die Ausnützungsziffer (AZ) ist ein Verhältnis: anrechenbare Geschossfläche ÷ anrechenbare Grundstücksfläche. Umgekehrt gilt: zulässige Geschossfläche = Grundstücksfläche × AZ.
- 800 m² Parzelle, AZ 0,4 → 320 m² Geschossfläche, etwa zwei Vollgeschosse zu 160 m².
- Dieselbe Parzelle, AZ 0,7 → 560 m², also 240 m² mehr — bei identischer Fläche und identischem Preis pro Quadratmeter Boden.
Was in die anrechenbare Fläche zählt, ist kantonal und teils kommunal geregelt: Untergeschosse, Dachräume unter einer bestimmten Höhe, Balkone und Nebenräume werden nicht überall gleich behandelt. Zwei Gemeinden mit derselben Ziffer erlauben deshalb nicht zwingend gleich viel.
Wo finde ich die Ausnützungsziffer meines Grundstücks?
Sie steht nicht im ÖREB-Auszug als Zahl, sondern im Bau- und Zonenreglement der Gemeinde, das der Zone Ihres Grundstücks zugeordnet ist. Der Weg ist also zweistufig:
- der amtliche ÖREB-Auszug nennt die Zone, in der Ihr Grundstück liegt (z. B. Wohnzone W2) — er ist massgebend;
- das Bau- und Zonenreglement der Gemeinde nennt die Ziffer, die für diese Zone gilt, sowie allfällige Boni.
Manche Kantone verwenden statt der AZ eine Baumassenziffer, eine Überbauungsziffer oder die Bruttogeschossfläche (BGF/IBUS). Die Bezeichnung allein sagt wenig — entscheidend ist die Definition im Reglement.
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